Crédit immobilier

calcul crédit immobilierLe crédit immobilier est un emprunt bancaire utilisé pour financer l’achat d’une maison, d’un immeuble ou d’un appartement par un particulier. Selon une étude de l’INSEE datant de 2016, 80 % des particuliers passent par un prêt habitat pour acheter leur logement. Cela montre l’importance de ce mode de financement mais aussi l’intérêt du courtier en crédit car les démarches sont souvent complexes et le résultat n’est pas toujours positif.

Définition du crédit immobilier

Mon Courtier Conseil vous propose différentes définitions du crédit immobilier. En clair, voici la définition la plus simple que nous retenons :

Un crédit immobilier est un prêt consenti pour l’achat d’un bien immobilier.

– Définition du site Service-Public :

Le crédit immobilier concerne les opérations d’achat d’un immeuble à usage d’habitation (ou professionnel et d’habitation) ou d’un terrain destiné à sa construction.

– Définition du site Documentissime :

Le crédit immobilier est régi par les articles L312-2 et suivants du code de la consommation.

De la même façon que pour le crédit à la consommation, le code de la consommation ne cherche pas à définir le crédit immobilier, mais précise le type d’opérations concernées ou exclues, ainsi que les modalités de protection mises en place pour ceux qui y ont recours.

Le montant du prêt accordé par les établissements financiers, est par avance affecté au paiement du bien ou service immobilier. Ce crédit est donc nécessité par le financement d’un bien ou de la réalisation d’une prestation de service.

Le crédit moins cher avec Mon Courtier Conseil

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Comment le taux peut influer sur le coût du crédit ?

Le taux d’intérêt est l’élément central dans la négociation d’un prêt. C’est la donnée qui impacte le plus sur le coût du crédit. Plus le taux sera élevé, plus l’emprunt coûtera cher, et inversement. Voici les détails de ce fait.

– Qu’est-ce que le taux d’intérêt ?

Un emprunteur est une personne qui a besoin d’une somme d’argent importante pour son projet immobilier. La banque ou l’établissement de crédit lui rend service en mettant à sa disposition l’argent dont il a besoin sous forme de crédit. Cette somme, il aura à la rembourser petit à petit dans une durée plus ou moins longue. En contrepartie, la banque se fait rémunérer en prélevant des intérêts (le prix de l’argent).

Les intérêts sont calculés en fonction d’un pourcentage appelé « taux d’intérêt ». Il varie en fonction de la durée. A titre d’exemple, il peut être de 1,5 % pour un crédit sur 15 ans et de 2 % sur un crédit sur 20 ans. Il varie aussi d’une banque à une autre. Pour un même montant et pour un crédit de même durée, un établissement A peut offrir un taux de 1,41 % tandis qu’un établissement B offre un taux de 1,93 %.

– Qu’est que le TEG ?

calculatrice crédit immobilierDans un contrat de prêt, y a aussi l’assurance qui est à la charge du demandeur de crédit. En effet, pour se prémunir contre les impayés, les prêteurs instaurent une assurance emprunteur. Elle est également calculée en fonction d’un pourcentage. Le taux d’assurance emprunteur varie également d’un établissement à un autre. Il se situe en moyenne à 0,30 % mais il peut osciller entre 0,10 à 0,60 %. Enfin, il y a les frais de dossier qui est un montant fixe se situant aux environs de 1000 € actuellement.

L’ensemble des intérêts, de l’assurance et des frais de dossier constitue le TEG ou taux effectif global. Ce pourcentage est le paramètre le plus facile et le plus pratique pour comparer deux offres de crédit immobilier. En effet, il permet de déterminer le coût total du crédit.

– Comment le taux détermine le coût du crédit ?

Pour l’emprunteur, un crédit à taux bas est un crédit moins cher. Inversement, un crédit à taux élevé est un crédit à coût plus cher. En effet, pour calculer les intérêts à payer, il faut multiplier le pourcentage du taux par le capital restant dû de l’emprunt. Il en est de même si l’on prend directement le TEG pour calculer le coût total.

Pour illustrer cela, prenons l’exemple d’un crédit de 150 000 € pour 15 ans avec une première offre A à un taux d’intérêt de 1,41 % et 0,37 % d’assurance, une offre B à 1,93 % et 0,37 % d’assurance.

  • Pour le crédit A, la mensualité s’élève à 925,05 euros et le coût sans assurance est de 16 509,02 €.
  • Pour le crédit B, la mensualité est de 960,44 € et coût hors assurance de 22 878 ,42 €.

Ainsi, une différence de taux de 0,52 % (1,93 – 1,41) permet d’économiser 6 369, 41 €. Cet écart de coût peut encore se creuser si l’emprunteur obtient une assurance moins chère sans oublier des frais bancaires réduits.

Lors de son projet d’acquisition immobilière il ne faut pas seulement négocier le prix d’achat de la maison ou de l’appartement mais il faut aussi négocier le financement. L’exemple ci-dessus montre qu’il est facile d’économiser plusieurs milliers d’euros uniquement sur le prêt.

Quelles pièces préparer pour sa demande de prêt ?

Présenter un dossier complet est la première règle à respecter pour que la demande de prêt soit recevable et traité rapidement. La seconde règle est de présenter un dossier pertinent pour obtenir une réponse favorable. Les documents devraient être prêts à temps, respectant la date et la durée de validité exigée par les banques. Ils devraient être également dupliqués au nombre suffisant si l’emprunteur veut soumettre sa demande dans plusieurs établissements différents pour comparer les offres et optimiser ses chances. Voici les pièces à fournir pour une demande de prêt.

– Les documents personnels

Il s’agit des documents qui permettent à la banque de connaitre qui vous êtes, ceux qui vivent avec vous.

  • Pièce d’identité : il s’agit de la carte d’identité ou du passeport valable de l’emprunteur et des co-emprunteurs s’il y en a.
  • Justificatif de situation familiale (délivré par la mairie) : livret de famille, certificat de mariage, certificat de pacs.
  • Justificatif de domicile (datant de moins de 3 mois) : facture d’eau ou d’électricité. Les personnes hébergées gratuitement devraient présenter une attestation de la personne qui l’héberge en plus de la facture au nom de son hôte.

– Justificatifs de revenus et de ressources

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Ce sont les pièces centrales de votre dossier car ils vont déterminer comment vous pouvez rembourser vos prêts et de déterminer si vous êtes solvable et si vous avez la capacité de remboursement requis.

  • Les bulletins de salaire doivent être ceux des trois derniers mois précédant la demande de prêt. Les non-salariés remettront à la place de bulletin de paie les 3 derniers bilans (bilans des 3 dernières années) de son activité.
  • Les trois derniers relevés de compte bancaire. Il faut à tout prix éviter un découvert durant ces 3 derniers mois afin d’avoir un profil acceptable pour la banque.
  • Les deux derniers avis d’imposition. Il faut être en règle avec le fisc.
  • Les justificatifs d’un apport personnel constituent un atout considérable pour convaincre les banques. Il s’agit entre autres d’un relevé de livret d’épargne, d’un plan épargne logement, d’une attestation de donation en cours, d’un titre de propriété avec un accord de vente, etc.

– Justificatifs d’autres sources de revenus

  • Contrat de bail/location d’un logement/local existant et appartenant à l’emprunteur, ou quittance de loyer.
  • Déclaration de revenu foncier.
  • Justificatif de pensions-retraites, allocations familiales.

– Les documents liés au bien immobilier, objet de la demande de prêt

Ces dossiers concernent votre projet immobilier. Ils doivent montrer que vous êtes sérieux dans vos démarches et que votre projet n’attend plus que le financement.

  • Pour l’achat d’un logement en VEFA, il faut présenter l’avant-contrat signé avec le vendeur.
  • Dans le cadre d’une construction, il faut fournir à la banque le plan de construction et un devis estimatif qui permet au banquier d’évaluer les coûts de la construction.
  • S’il s’agit d’un achat d’un logement neuf ou ancien, il faut fournir la promesse de vente ou le compromis de vente. A noter qu’une condition suspensive est insérée dans ces deux documents. C’est-à-dire que l’achat est annulé et les avances seront remboursées si l’acheteur n’a pas obtenu le prêt.
  • Pour l’achat d’un logement avec des rénovations prévues, il faut fournir le devis estimatif des travaux à venir.
  • Pour la demande d’un crédit-relais, il faut montrer à la banque le titre de propriété du bien à revendre pour acheter le nouveau bien.

Comment savoir si mon projet est finançable ?

Le coût d’acquisition du bien immobilier doit être proportionnel à la situation financière et aux sources de revenus de l’emprunteur.

– Une demande de financement proportionnelle à vos sources de revenu

L’établissement prêteur vérifie en premier lieu la capacité de remboursement du demandeur de prêt. La règle en matière de crédit veut que la mensualité ne dépasse pas 30 % des revenus de l’emprunteur. Dans le cas contraire, la famille n’aurait pas assez d’argent pour ses autres dépenses indispensables.

Il serait inconcevable pour un ménage qui perçoit un revenu de 2 700 € par mois de payer 1 315 euros de mensualité pour rembourser un crédit de 200 000 €. Pour cette famille, la mensualité ne doit pas dépasser les 810 €, donc elle peut emprunteur au maximum 123 000 € en restant sur une durée de prêt de 15 ans. Un projet est donc finançable si vous avez la capacité de le rembourser.

– Un projet dont le porteur est une personne solvable

Prêter de l’argent constitue un risque pour la banque. Elle mettra un capital à la disposition d’autrui si et seulement si les conditions sont réunies pour garantir le remboursement. Dans cette optique, la solvabilité de l’emprunteur est étudiée à la loupe. Solvabilité signifie que le demandeur de prêt est crédible dans ses démarches, si sa situation (son profil d’emprunteur) offre une certaine garantie pour le remboursement.

Ainsi, pour être solvable, l’emprunteur ne doit pas être quelqu’un d’endetté, il doit être en règle et ne subit aucun retard dans le paiement de ses charges (prêts en cours, impôts, factures, etc.). Il doit montrer qu’il maîtrise ses dépenses et ne présente aucun découvert bancaire. Une bonne situation professionnelle (contrat CDI, emploi stable, etc.) constitue également un gage de solvabilité. Un demandeur de crédit disposant d’une épargne et possédant d’autres patrimoines a également plus de chance d’obtenir le financement dont il a besoin. Plus le porteur de projet possède un revenu élevé et de garanties de remboursement, plus son projet est finançable.

– Un bien immobilier intéressant

maison neuveUn des derniers recours de la banque en cas de défaut de remboursement de l’emprunteur est la vente du bien immobilier, objet de la demande de prêt. Ainsi, en regardant le dossier de demande de crédit, l’établissement prêteur examine la situation du bien. Le bien doit être vendable facilement. Il doit avoir une bonne situation géographique : quartier résidentiel, calme et sécurisé ; proche des infrastructures (transport, établissements scolaires, centre de santé, etc.).

En plus d’avoir une bonne situation géographique, le bien immobilier doit être intéressant en lui-même. Tel est le cas d’un logement neuf confortable, conforme aux dernières normes énergétiques. S’il s’agit d’un VEFA ou d’une maison à construire, le sérieux et la notoriété de l’entreprise-constructeur constituent un atout pour l’obtention d’un financement. Un projet est encore plus finançable s’il est intéressant en matière de valeur ajouté, c’est-à-dire s’il est vendable.